📌 O que diz a Lei do Inquilinato sobre pintura, móveis e desgaste natural
Ao término de um contrato de locação, muitos inquilinos se deparam com exigências abusivas impostas por proprietários e imobiliárias: pintura completa do imóvel, troca de objetos, reparo de móveis e reformas gerais, mesmo quando os danos decorrem exclusivamente do uso normal e do tempo.
Contudo, a legislação brasileira é clara e protege o locatário contra esse tipo de prática.
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece, em seu artigo 23, inciso III, que o locatário deve devolver o imóvel:
“no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.”
Isso significa que desgaste natural não é dano, e desgaste não gera obrigação de reforma.
🏠 Pintura: quando NÃO é obrigação do locatário
É comum que imóveis sejam entregues com paredes brancas, que ao longo do tempo sofrem:
- amarelamento natural,
- pequenas marcas,
- desgaste por ventilação,
- incidência de vapor e gordura em áreas como cozinha.
⚖️ Essas alterações são consideradas desgaste natural, decorrentes do uso legítimo do imóvel para moradia.
➡️ O locatário NÃO é obrigado a pintar o imóvel apenas porque:
- o tempo passou,
- a tinta perdeu a cor original,
- houve uso regular do ambiente.
A pintura geral é parte da manutenção patrimonial do imóvel, responsabilidade do locador, que já recebeu aluguel justamente para compensar esse desgaste.
🪑 Imóveis mobiliados: móveis gastos NÃO devem ser cobrados do inquilino
Nos casos de apartamentos ou casas mobiliadas, a lei segue o mesmo princípio.
O locatário:
- não responde por desgaste natural de móveis, eletrodomésticos ou utensílios;
- não é obrigado a trocar sofá, colchão, armário, mesa ou eletrodoméstico que se desgastaram pelo uso normal.
Somente há obrigação de reparo quando há dano comprovado, como:
- quebra intencional,
- mau uso evidente,
- retirada indevida de itens.
➡️ Uso contínuo, envelhecimento dos materiais e perda natural de eficiência NÃO caracterizam dano.
⚠️ Cláusulas abusivas não se sobrepõem à lei
Muitos contratos trazem cláusulas como:
“O imóvel deverá ser devolvido pintado”
“O locatário deverá restituir os móveis em perfeito estado”
📌 Nenhuma cláusula contratual pode anular a lei.
Se a exigência ignora o desgaste natural, ela pode ser considerada abusiva e passível de contestação judicial.
🛑 Um problema recorrente no mercado imobiliário
Na prática, em grande parte das locações, o locador transfere ao inquilino custos que são, por lei, de sua responsabilidade, como:
- pintura periódica,
- troca de móveis desgastados,
- reparos estruturais mascarados como “manutenção”.
Esse comportamento gera insegurança jurídica, prejuízo financeiro e constrangimento ao locatário, que muitas vezes aceita a cobrança por desconhecer seus direitos.
✅ O que o inquilino DEVE fazer ao entregar o imóvel
✔️ Entregar o imóvel limpo
✔️ Sem danos intencionais
✔️ Conforme a vistoria de entrada, respeitando o desgaste natural
❌ Pintura geral por envelhecimento
❌ Troca de móveis usados regularmente
❌ Reforma por desgaste do tempo
📣 Informação é proteção
Conhecer a Lei do Inquilinato é a principal forma de combater abusos e equilibrar a relação entre locador e locatário.
O aluguel pago mensalmente já remunera o uso do imóvel.
Cobrar novamente pela deterioração natural é dupla cobrança — e a lei não autoriza isso.
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