Por Redação | Jornalismo Investigativo
A prática é comum, silenciosa e afeta milhares de inquilinos no Brasil: imobiliárias cobram mensalmente aluguel, condomínio e encargos diretamente do locatário, centralizam os pagamentos em boletos próprios, mas não fornecem nota fiscal de serviços, alegando que “o cliente é apenas o proprietário do imóvel”.
📌 Especialistas em Direito alertam: essa conduta pode configurar abuso, violação ao Código de Defesa do Consumidor e possível infração tributária.
🔎 O ponto central: quem paga, é tomador do serviço
Na prática cotidiana, o inquilino:
- paga diretamente à imobiliária;
- recebe boleto emitido ou administrado por ela;
- é obrigado a seguir regras impostas pela administradora;
- sofre sanções em caso de atraso;
- não tem opção de pagar diretamente ao proprietário.
👉 Isso caracteriza prestação direta de serviço ao inquilino, independentemente do que conste no contrato interno entre imobiliária e proprietário.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (CDC):
“Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que utiliza serviço como destinatário final.”
(CDC, art. 2º)
E serviço é:
“Qualquer atividade fornecida no mercado mediante remuneração.”
(CDC, art. 3º, §2º)
📌 Ou seja: não importa quem a imobiliária diz que é seu cliente — importa quem paga e quem sofre os efeitos do serviço.
⚖️ Contrato não se sobrepõe à realidade
Juristas explicam que o Direito brasileiro adota o princípio da primazia da realidade: o que acontece na prática prevalece sobre cláusulas formais.
O Código Civil é claro:
- Art. 594 e 595: quem executa o serviço mediante remuneração deve responder por ele;
- Art. 421 e 422: contratos devem respeitar a função social e a boa-fé.
📌 Portanto, não basta à imobiliária alegar que presta serviço apenas ao proprietário, se, na prática, ela cobra, administra e controla o inquilino.
🧾 Nota fiscal: não é favor, é obrigação
Serviços de:
- administração imobiliária,
- intermediação,
- cobrança,
- gestão contratual,
👉 são serviços tributáveis pelo ISS, conforme a Lei Complementar nº 116/2003.
A obrigação de emitir Nota Fiscal de Serviços (NFS-e) nasce com a prestação do serviço, e não pode ser afastada por cláusula contratual privada.
Especialistas apontam que cobrar valores sob a rubrica genérica de “aluguel” sem discriminar a parcela de serviço pode mascarar a base de cálculo do ISS, o que exige atenção das autoridades fiscais.
🏠 Lei do Inquilinato reforça dever de transparência
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) determina:
“O locador é obrigado a fornecer recibo discriminado das importâncias pagas.”
(art. 22, VI)
📌 Embora o recibo não substitua a nota fiscal quando há serviço tributável, ele reforça o dever de clareza e transparência, frequentemente descumprido.
🚨 Prática abusiva e risco jurídico
Ao centralizar pagamentos, negar nota fiscal e impor obrigações sem transparência, a imobiliária pode incorrer em:
- prática abusiva (CDC, art. 39);
- violação ao direito à informação (CDC, art. 6º);
- infração tributária municipal;
- nulidade de cláusulas contratuais.
📌 Órgãos como PROCON, Secretarias da Fazenda Municipais e Juizados Especiais já recebem denúncias desse tipo.
📣 O que o inquilino pode fazer
✔️ Exigir recibo discriminado
✔️ Solicitar nota fiscal da parte de serviços
✔️ Registrar reclamação no PROCON
✔️ Denunciar à Fazenda Municipal
✔️ Buscar o Juizado Especial Cível
📰 Transparência não é opcional
O mercado imobiliário movimenta bilhões de reais por ano. A profissionalização do setor exige respeito ao consumidor, clareza fiscal e cumprimento da lei.
📌 Quem presta serviço, deve documentar.
Quem cobra, deve explicar.
Quem paga, tem direito de saber.
📌 Esta matéria tem caráter informativo e está fundamentada na legislação brasileira vigente. Casos concretos devem ser analisados por profissional habilitado.
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